1. Необходимость оценки земли
Земля является основой всех процессов жизнедеятельности общества, происходящих в политической, экономической, социальной, производственной, коммунальной, экологической и других сферах. В этой связи она обладает стоимостью и адекватная оценка земли представляет собой одно из важнейших условий нормального функционирования и развития экономики и общества. Необходимость в результатах объективной оценки земли (земельных участков) испытывают как государственные, так и муниципальные органы исполнительной власти в целях эффективного управления земельными ресурсами и проведения рациональной земельной и налоговой политики.
Земля в Украинской как природный ресурс, объект недвижимости и основное средство производства подлежит стоимостной оценке.
Оценка – это расчетная или экспертная стоимость объекта недвижимости, либо какого-либо вещного интереса в ней, проводимая уполномоченным лицом, специалистом по анализу и оценке недвижимости.
Процесс оценивания - определенная последовательность процедур, используемая для получения оценки. Процесс обычно завершается отчетом об оценке, придающим доказательную силу оценке стоимости.
В мировой оценочной практике выделяют два вида оценки стоимости земельных участков: массовую (для целей налогообложения или иных государственных целей) и единичных объектов земельной собственности (индивидуальную оценку).
В результате проведения государственной кадастровой оценки будет получена реальная картина стоимости земель (земельных участков) на территории Украинской, что позволит осуществлять более эффективное управление земельными ресурсами и связанных с ними объектами недвижимости, а также проводить сбалансированное планирование доходной части бюджетов всех уровней (в пределах платежей, поступающих от земельного налога и арендной платы), стимулировать развитие инвестиционных процессов и развитие экономики в целом.
Необходимость в получении достоверной оценочной стоимости земельных участков испытывают как государственные и муниципальные органы исполнительной власти при управлении земельными ресурсами, осуществлении перспективного развития населенных пунктов, проведении рациональной земельной и налоговой политики, так и частные субъекты земельного права при совершении разного рода сделок с землей, для целей определения наиболее рационального, наиболее эффективного развития того или иного региона, или того или иного конкретного земельного участка.
2. Методы оценки земли
2.1. Метод сравнительных (сравнения) продаж (рыночных продаж)
Наиболее распространенным способом оценки земли является метод сравнимых (сравнения) продаж исходя из данных о недавних сделках . Основан он на принципе замещения: рациональный покупатель не затратит за данный земельный участок больше, чем ему обойдется аналогичный другой участок с подобными полезными свойствами.
2.2. Метод соотнесения (переноса, распределения);
Метод основан на установлении нормальной зависимости между общей стоимостью участка с улучшениями и стоимостью земли. Установлено, что существует устойчивая связь между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней сооружении. Поэтому стоимость участка можно оценивать путем распределения общей цены продажи сопоставимого объекта двумя ее составными частями - земельным участком и строениями (улучшениями). Полученные коэффициенты соотношений можно применить к оцениваемым объектам для определения стоимости единицы сравнения или базового участка для данного района.
2.3. Метод капитализации дохода
Оценка земли по доходности осуществляется путем преобразования денежного дохода в стоимость с помощью ставки капитализации, т.е. доли текущего дохода в полной стоимости участка. Иначе говоря, стоимость участка может быть определена как его способность приносить доход в будущем.
2.4. Метод остатка для земли
Метод остатка для земли является разновидностью метода капитализации. Метод применяется при отсутствии данных о продаже земельных участков. Для применения метода должны быть известны: стоимость улучшений, чистый операционный доход (ЧОД) от всей собственности и коэффициенты капитализации для земли и улучшений (зданий и сооружений).
2.5. Метод разбиения на участки
Метод разбиения на участки применяется в том случае, когда оцениваемый участок достаточно велик и его можно разбить на несколько участков под недвижимость разного назначения. Например, на одной части участка предполагается разместить офисы, на другой - производство, на третьей - склады, на четвертой - гаражи и т.д. Данный метод является комбинированным, так как разные части участка оценивается разными методами сообразно их применению.
2.6. Метод оценки на основе затрат
Метод определения затрат на освоение применим при оценке недавно поделенного участка или земельного участка готового к дроблению. Сначала прогнозируемого освоения земельного участка, оценивается общая сумма доходов и расходов на освоение, и после подсчета всех затрат, убытков и прибылей стоимость земли рассчитывается по остаточному принципу. Стоимость земли определяется как остаток после учета всех необходимых платежей, связанных с затратами на труд, капитал и менеджмент.
2.7. Метод базового участка
Использование метода позволяет определить стоимость “базового”, (или стандартного) участка с использованием методики анализа сравнимых продаж. Базовый участок может быть реальным или гипотетическим. После определения стоимости базового участка, она становится ориентиром при определении стоимости других участков земли.
3. Ведение ГИС-технология
Для обеспечения рационального и эффективного использования земельных ресурсов ведется земельный кадастр, который содержит совокупность необходимых сведений о природном, хозяйственном и правовом положении земель. В его рамках организована система изучения и оценки природно-экологического и экономического потенциала земель, которая, как правило, включает регистрацию землепользований, учет количества и качества земель и их производительной способности, технологию сбора, анализа, обработки и выдачи соответствующей информации. Накопление информации в рамках земельного кадастра осуществляется по ряду каналов. К ним относятся службы землеустройства, геодезии и картографии, агрохимслужба, агрометеорологическая сеть. Кроме того, многочисленная информация о мелиоративных, гидрогеологических, геоморфологических, геоботанических и других особенностях земли содержатся в справочных изданиях и архивах различных проектных, научных и учебных учреждений.
В современных условиях появилась необходимость в систематизированной информации о состоянии земель, включающей основные сведения об объекте земельных отношений, субъектах права на землю, операциях с земельными участками и их стоимостных характеристиках. Обработка, хранение и систематизация больших объемов указанной выше информации требуют создания автоматизированной земельной кадастровой системы.
В качестве базового подхода при разработке ГИС принята концепция геоинформационной системы (ГИС), предполагающей пространственное размещение описываемых объектов и их координатную привязку на местности. Использование при реализации ГИС данной концепции определяется требованиями, которым она должна удовлетворять, а именно: земельный ресурс должен быть представлен в графическом виде в совокупности с семантическими данными.
Графическое представление должно быть организовано в виде плоскостной и пространственной модели с возможностью определения координат при указании любой точки на экранном отображении этой модели. Эти работы проводятся с применением ArcView.
Количественные данные, характеризующие площади земельных участков (угодий, земельных массивов, землепользовании и т. д.) получают с планово-картографического материала, характеризующего пространственную часть земельно-кадастровой информации.
Автоматизированная кадастровая информационная система должна обеспечивать сопряжение параметрической и картографической информации, позволять производить перечет координат из одной системы в другую, обеспечивать осуществление автоматического контроля вводимой информации с оперативным отображением на терминале, вывод информации по иерархическим уровням (от состава земель до отдельного участка и обратно), а также по слоям, группам слоев и т.п. Она должна позволять пользователю самостоятельно разрабатывать формы отчетности и получать результаты по установленным формам как на терминале, так и на принтере для получения контрольных листингов или простейших графических построений, а также производить построения графических изображений на плоттере с нанесением при необходимости надписей, топографических и других условных знаков.
Основой программного обеспечения ГИС любого уровня является система управления базовой кадастровой информацией, а также комплекс программ дегитализации, обработки, ввода и использования первичной информации. ГИС позволяет создать информационно-аналитическую систему для оценки земли.
Для комплексного анализа данных оценки земли путем геоинформационная система, нужно создавать следующие геоинформационные базы данных:
- кадастра инженерных коммуникаций (тепловые сети города);
- кадастра зеленых насаждений;
- памятники истории, архитектуры и археологии;
- сети экологического мониторинга и источники экологической опасности;
- загрязнение атмосферы, почв, экологическая ситуация;
- маршруты городского транспорта;
- интенсивность движения автотранспорта, оценка его воздействия на окружающую среду;
- инженерно-геологическое районирование города;
- землепользователи и землевладельцы.
4. Выводы
4.1. Использование современных геоинформационных технологий, является необходимым условием эффективного функционирования системы мониторинга.
4.2. Революционное развитие информационных технологий, особенно технологий географических информационных систем, уже сегодня позволяет решать с высокой экономической эффективностью ряд прикладных управленческих задач, среди которых - ведение кадастров земельного, управление объектами недвижимости и т.д.
